绿城中国中期营收降4成的背后:2000亿目标与被耽误的利润

  • 日期:09-18
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绿城中国2019年中期业绩会议

“2019年2000亿元,2020年2500亿元,2021年3000亿元,三年内增长率分别达到28%,25%和20%。”这是未来三年绿城中国的新负责人张亚东。发展计划,但答案纸的几个副本并不引人注目。特别是在26日上午发布的绿城中国中期业绩报告中,包括收入,合同销售,毛利等财务指标在内的数据均大幅下滑,房地产销售收入同比下降超过50%,绿城就在今年夏天,成绩单已经达到了近年来的最低水平。

营业收入同比下降44.4%

“利润被推迟了极限”

据“中国日报”报道,上半年,绿城中国实现销售总额743亿元,同比下降1.46%,仅占年销售额2000亿元的37%,49.53%目标为1500亿元;房地产销售收入为158.89。 1亿元,占总收入的85.2%,同比下降49.4%,从314.2亿元。在营业收入方面,绿城中国的收入为186.58亿元,比去年的335.34亿元下降44.4%;

就收入增长而言,根据财务报告,绿城中国2017 - 2018年中期收入增长率分别为7.92%和220.92%。两个指标之间的差异和今年年中-44.36%的增幅非常大。

在毛利和净利润方面,绿城中国实现毛利59.7亿元,同比下降1.8%;净利润30.7亿元,同比下降1.5%;归属于母公司股东的净利润为20.6亿元,同比下降11.9%。 %。

绿城宣布认为,营业收入的急剧下降与房地产销售收入的急剧下降有关,而绿城则将其归因于母公司毛利率和净利润的下降。同比减少3.58亿元,“联营企业和合同企业公允价值减少至收购日期,比2018年同期减少5.47亿元”。

事实上,在过去六个月中,绿城中国的销售业绩一直呈下降趋势。绿城宣布,今年4月和5月,绿城中国的合同销售额分别为128亿元和170亿元,同比分别下降4.5%和2.3%; 1 - 3月份,根据季度报告,绿城中国的合同销售额共计255亿元,同比下降8.6%,其中,前两个月单月合同销售额甚至不到7亿元元。

在今年3月和4月的“小阳春”房地产市场之后,监管水平逐步收紧了住房企业的融资,在10个地价大幅上涨的城市,他们在过去三个月发布了预警和新的商品房。二手住宅价格大幅上涨的城市已经“命名”,苏州已经“七天内三次监管”。

分析人士认为,这些监管政策并不是绿城中国的良好信号,绿城中国深深扎根于长三角地区。其中,绿城重金的监管压力非常大,大部分采取限价政策。 “绿城的房子本身很好,成本会相应增加。一旦达到价格限制,就会对利润造成巨大损失“。

绿城中国董事长兼首席执行官张亚东坦言,“限价”限制了“利润”。他说,“绿城的销售价格一直在上涨,从去年的元/平方米到元/平方米,但这两年已被价格限制推迟,绿城的溢价能力无法体现。”

由于收入下降,冯征表示,上半年完工面积不平衡导致收入和销售分配不平衡。上半年,绿城新开工面积449万平方米,完成135万平方米。预计半年内新建493万平方米,完成484万平方米。预计年度完工面积将比去年同期增加25.8%。因此,尽管上半年的收入与去年相比有所下降,但预计全年增长。绿城的收入似乎已经下降或“有意”的结果。

张亚东透露,绿城下半年的价值约为2263亿元。如果去化学率达到55%,全年将能够完成2000亿。根据半年度报告数据,前六个月,绿城中国的整体销售率为61%,新上市率为77%。

一位财经评论员将绿城中国业绩的下滑归因于“高营业额的高绩效,企业排名也面临很大压力。”他认为“绿城中国的增长弱于预期,其次是在实际流程方面,中国通信和绿城目前的商业模式仍存在许多不匹配和不一致的情况。中国通信也需要积极改善与绿城的关系。 “

7月11日,这个一直被称为“多愁善感”的着名杭州企业宣布创始人“宋卫平”离职的消息。自从绿城被移交给中国后的五年,宋卫平,曹周南和张亚东,第三次管理变革,在规模追逐的基础上,在组织结构和管理调整下频繁的人事变动系统,绿城需要时间适应新旧的变化。

征地成本同比增长12.6%

代理商建筑业务销售额下降11.1%

在第一季度,张亚东曾将绿城中国业绩的下滑归因于“无货可卖”。他说,“我们是第一季度最痛苦的,因为没有商品可以出售。没有商品,没有营销,没有付款,没有投资。“因此,在2019年上半年,绿城中国加大了土地收购力度。据“中国日报”报道,今年前六个月,绿城中国共进行了19次土地收购,总建筑面积为322万平方米。总营业额为252亿元。可销售金额增加626亿元,平均楼面价格为元/平方米。

就新土壤储量的地理分布而言,“中国日报”报道主要以杭州,宁波,合肥,郑州,西安等一,二线核心城市为主,可销售价值约占88%。其中,长三角作为战略重点区域,实用价值占66.3%。

焦点房地产新闻查询发现,期内,绿城中国五个场地的平均楼面价格在杭州,平均楼面价格为元/平方米,其中萧山购买的土地价格约为25,768元/平方米,保费率为49.8%;在合肥获得的土地上,楼面价格为元/平方米,保费率为107.27%。

据Cree统计,今年上半年,格陵兰控股的单价为2373元/平方米,新城开发持股量为3935元/平方米,均低于绿城中国。事实上,绿城中国目前的征地成本也高于2018年的整体水平。平安证券研究显示,绿城中国2018年的征地成本为元/平方米,与去年同期相比,同比增幅12.6%。

财经评论员表示,高溢价土地的跟进仍需要控制风险,风险是价格限制和监管将对项目的拆除施加压力;与此同时,杭州和宁波等城市的潜在供应量也有所增加。这是公司需要注意的事情。

与土地储备大幅增加不同,绿城中国的代理建设管理项目,主要集中在品牌产量和管理产出,正面临业绩下滑。据报道,上半年,绿城代理建设项目销售额为249亿元,比2018年同期减少11.1%;合同销售面积206万平方米,比2018年同期减少0.5%。

作为一个重要的业务部门,绿城中国一直计划推动代理业务的分拆。在中期业绩发布会上,张亚东重申,绿城中国将推动代理建设业务的上市,而绿城中国的未来业务将逐步形成轻重结合。

根据绿城官方网站的数据,绿色城市代理商建设业务模式包括委托建设,管理咨询和特殊服务。其中,委托建设包括政府建设,商业建设和基本建设。绿城专注于出口管理,该品牌旨在创造一种经营轻资产的方式。这三类建设项目被命名为“绿色城市”,“绿色城市标准”已成为各类建设项目的代言人。它吸引了许多绿城的合作伙伴,但在推广过程中发生了许多维权事件。 “绿城标准”的品牌效应正逐渐消耗殆尽。

今年,包括山东济南章丘中康绿城百合花园社区,云南昆明绿城春江明月社区,山东青岛即墨中航绿城理想城,安徽六安市南绿城花园社区等绿色城市建设项目都遇到了问题由于工程质量问题业主拥有不同层次的所有权。

财务评论员分析说,机构建设本身是一项轻松的资产,可以降低绿城的成本,但建设项目的后续工作可能会移交给其他公司进行管理。如果以后出现问题,虽然它不对绿城负责,但可能会影响绿城品牌。

劳动力成本支出减少13.2%

城镇建设试运行能力

根据年中报告,期内,绿城中国房地产开发相关业务的管理费用为7.13亿元,比2018年同期的6.74亿元增加3.09亿元,增幅为5.8 %;和人力资源成本支出作为房地产开发。相关业务管理费用支出最大仅为3.09亿元,比2018年同期的3.56亿元减少4.07亿元,同比减少13.2%。

据公开报道,7月8日,绿城中国发布了一份文件《关于发布人员配置指导意见的通知》。未来,绿城将实施区域综合管理。过去,它将在每个项目上配备产品,成本,财务,集成和营销。项目团队将在未来协调服务和其他部门,并大大减少个别项目的人员配备。

根据绿城人事调整公告,未来,集团人员还可以担任区域公司职务。区域公司人员也可以担任项目组的职位。项目团队负责人也可以作为项目的日常负责人,项目组专业人员可以兼职项目部专业岗位。在未来的城市中,绿城只会保留一个团队,既可用于开发业务,也可用于建筑业务。经过多轮调整,绿城中国将裁员15%-20%。

事实上,在过去的一年里,绿城中国的组织结构经常发生变化:今年1月底,绿城结构由“11 + 5”调整为“8 + 3”,分为8个重资产阶段和管理(发电建设)。生命,技术和技术三大轻资产部门旨在“改善机构协调和提高效率”。一年前,2018年6月,绿城也打破了之前的“一五翼”结构,调整为“11 + 5”,组织结构更加平坦。

张亚东说,“绿城中国的组织结构正在逐步优化,效率不会增加人。” “强壮有力,减少胃的胃减少。实现每年增加项目不增加人,每年的劳动力成本匹配业绩增长”,绿城或“减肥”在“减少”。

与其他财务数据不同,今年上半年,绿城中国的毛利率大幅上升。据绿城传媒报道,在此期间,绿城中国的毛利率为32%,较去年同期的18.1%大幅增长。其中,房地产销售毛利率为31.3%,较去年同期的16.6%显着增加。

张亚东说,今年上半年,大量小城镇项目交付使用,提高了绿城的毛利率。下半年,绿城中国将继续加大对小城镇和TOD项目的投入力度,利润空间将会很大。该镇今年将继续推广。占20个城镇,耗资50亿元。

6月3日,绿城中国发布了乡镇项目的新发展。 Greentown是Greentown的全资子公司,Bluetown和Pavlo Agricultural Technology签订了投资合作协议。 “绿城镇和兰城市分别投资万元,6400万元,34%,33%的项目公司股份。”

但是,业内专家对该镇的建设并不乐观。同城市分析师张波表示,目前,全国特色城镇的开发建设已达到较高水平,城镇的大部分发展将标有各种标识。最终目标是通过房地产开发模式实现利润。城镇的发展确实具有明显的优势,土地成本低,但城镇房地产项目的成功销售并不意味着城镇建设的成功。城镇的运营和可持续发展的挑战远远大于房地产开发本身。

同时,张波指出,在城镇发展的早期阶段,可能会通过各种发展吸引人们的注意力。但是,从长远来看,如果运营不利,将对后续的滚动发展产生长期影响。 “因此,增加小城镇业务的投资可能有助于绿城的中短期净利润率增长。从长远来看,它仍然对绿城小城镇的运营能力和模式创新有很大的考验。”

另一位金融评论员还表示,对于目前的小城镇业务来说,这既是绿城的投资优势,也是其未来的利润增长点。但是,应该指出的是,由于特色城镇的竞争已经开始增加,目前的财政压力需要加以保护,这将减少相关的投资收益空间。在这些小城镇发展之后,实际上有必要控制成本,特别是要防范市场需求不足等风险。

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绿城中国2019年中期业绩会议

“2019年2000亿元,2020年2500亿元,2021年3000亿元,三年内增长率分别达到28%,25%和20%。”这是未来三年绿城中国的新负责人张亚东。发展计划,但答案纸的几个副本并不引人注目。特别是在26日上午发布的绿城中国中期业绩报告中,包括收入,合同销售,毛利等财务指标在内的数据均大幅下滑,房地产销售收入同比下降超过50%,绿城就在今年夏天,成绩单已经达到了近年来的最低水平。

营业收入同比下降44.4%

“利润被推迟了极限”

据“中国日报”报道,上半年,绿城中国实现销售总额743亿元,同比下降1.46%,仅占年销售额2000亿元的37%,49.53%目标为1500亿元;房地产销售收入为158.89。 1亿元,占总收入的85.2%,同比下降49.4%,从314.2亿元。在营业收入方面,绿城中国的收入为186.58亿元,比去年的335.34亿元下降44.4%;

就收入增长而言,根据财务报告,绿城中国2017 - 2018年中期收入增长率分别为7.92%和220.92%。两个指标之间的差异和今年年中-44.36%的增幅非常大。

在毛利和净利润方面,绿城中国实现毛利59.7亿元,同比下降1.8%;净利润30.7亿元,同比下降1.5%;归属于母公司股东的净利润为20.6亿元,同比下降11.9%。 %。

绿城宣布认为,营业收入的急剧下降与房地产销售收入的急剧下降有关,而绿城则将其归因于母公司毛利率和净利润的下降。同比减少3.58亿元,“联营企业和合同企业公允价值减少至收购日期,比2018年同期减少5.47亿元”。

事实上,在过去六个月中,绿城中国的销售业绩一直呈下降趋势。绿城宣布,今年4月和5月,绿城中国的合同销售额分别为128亿元和170亿元,同比分别下降4.5%和2.3%; 1 - 3月份,根据季度报告,绿城中国的合同销售额共计255亿元,同比下降8.6%,其中,前两个月单月合同销售额甚至不到7亿元元。

在今年3月和4月的“小阳春”房地产市场之后,监管水平逐步收紧了住房企业的融资,在10个地价大幅上涨的城市,他们在过去三个月发布了预警和新的商品房。二手住宅价格大幅上涨的城市已经“命名”,苏州已经“七天内三次监管”。

分析人士认为,这些监管政策并不是绿城中国的良好信号,绿城中国深深扎根于长三角地区。其中,绿城重金的监管压力非常大,大部分采取限价政策。 “绿城的房子本身很好,成本会相应增加。一旦达到价格限制,就会对利润造成巨大损失“。

绿城中国董事长兼首席执行官张亚东坦言,“限价”限制了“利润”。他说,“绿城的销售价格一直在上涨,从去年的元/平方米到元/平方米,但这两年已被价格限制推迟,绿城的溢价能力无法体现。”

由于收入下降,冯征表示,上半年完工面积不平衡导致收入和销售分配不平衡。上半年,绿城新开工面积449万平方米,完成135万平方米。预计半年内新建493万平方米,完成484万平方米。预计年度完工面积将比去年同期增加25.8%。因此,尽管上半年的收入与去年相比有所下降,但预计全年增长。绿城的收入似乎已经下降或“有意”的结果。

张亚东透露,绿城下半年的价值约为2263亿元。如果去化学率达到55%,全年将能够完成2000亿。根据半年度报告数据,前六个月,绿城中国的整体销售率为61%,新上市率为77%。

一位财经评论员将绿城中国业绩的下滑归因于“高营业额的高绩效,企业排名也面临很大压力。”他认为“绿城中国的增长弱于预期,其次是在实际流程方面,中国通信和绿城目前的商业模式仍存在许多不匹配和不一致的情况。中国通信也需要积极改善与绿城的关系。 “

7月11日,这个一直被称为“多愁善感”的着名杭州企业宣布创始人“宋卫平”离职的消息。自从绿城被移交给中国后的五年,宋卫平,曹周南和张亚东,第三次管理变革,在规模追逐的基础上,在组织结构和管理调整下频繁的人事变动系统,绿城需要时间适应新旧的变化。

征地成本同比增长12.6%

代理商建筑业务销售额下降11.1%

在第一季度,张亚东曾将绿城中国业绩的下滑归因于“无货可卖”。他说,“我们是第一季度最痛苦的,因为没有商品可以出售。没有商品,没有营销,没有付款,没有投资。“因此,在2019年上半年,绿城中国加大了土地收购力度。据“中国日报”报道,今年前六个月,绿城中国共进行了19次土地收购,总建筑面积为322万平方米。总营业额为252亿元。可销售金额增加626亿元,平均楼面价格为元/平方米。

就新土壤储量的地理分布而言,“中国日报”报道主要以杭州,宁波,合肥,郑州,西安等一,二线核心城市为主,可销售价值约占88%。其中,长三角作为战略重点区域,实用价值占66.3%。

焦点房地产新闻查询发现,期内,绿城中国五个场地的平均楼面价格在杭州,平均楼面价格为元/平方米,其中萧山购买的土地价格约为25,768元/平方米,保费率为49.8%;在合肥获得的土地上,楼面价格为元/平方米,保费率为107.27%。

据Cree统计,今年上半年,格陵兰控股的单价为2373元/平方米,新城开发持股量为3935元/平方米,均低于绿城中国。事实上,绿城中国目前的征地成本也高于2018年的整体水平。平安证券研究显示,绿城中国2018年的征地成本为元/平方米,与去年同期相比,同比增幅12.6%。

财经评论员表示,高溢价土地的跟进仍需要控制风险,风险是价格限制和监管将对项目的拆除施加压力;与此同时,杭州和宁波等城市的潜在供应量也有所增加。这是公司需要注意的事情。

与土地储备大幅增加不同,绿城中国的代理建设管理项目,主要集中在品牌产量和管理产出,正面临业绩下滑。据报道,上半年,绿城代理建设项目销售额为249亿元,比2018年同期减少11.1%;合同销售面积206万平方米,比2018年同期减少0.5%。

作为一个重要的业务部门,绿城中国一直计划推动代理业务的分拆。在中期业绩发布会上,张亚东重申,绿城中国将推动代理建设业务的上市,而绿城中国的未来业务将逐步形成轻重结合。

根据绿城官方网站的数据,绿色城市代理商建设业务模式包括委托建设,管理咨询和特殊服务。其中,委托建设包括政府建设,商业建设和基本建设。绿城专注于出口管理,该品牌旨在创造一种经营轻资产的方式。这三类建设项目被命名为“绿色城市”,“绿色城市标准”已成为各类建设项目的代言人。它吸引了许多绿城的合作伙伴,但在推广过程中发生了许多维权事件。 “绿城标准”的品牌效应正逐渐消耗殆尽。

今年,包括山东济南章丘中康绿城百合花园社区,云南昆明绿城春江明月社区,山东青岛即墨中航绿城理想城,安徽六安市南绿城花园社区等绿色城市建设项目都遇到了问题由于工程质量问题业主拥有不同层次的所有权。

财务评论员分析说,机构建设本身是一项轻松的资产,可以降低绿城的成本,但建设项目的后续工作可能会移交给其他公司进行管理。如果以后出现问题,虽然它不对绿城负责,但可能会影响绿城品牌。

劳动力成本支出减少13.2%

城镇建设试运行能力

根据年中报告,期内,绿城中国房地产开发相关业务的管理费用为7.13亿元,比2018年同期的6.74亿元增加3.09亿元,增幅为5.8 %;和人力资源成本支出作为房地产开发。相关业务管理费用支出最大仅为3.09亿元,比2018年同期的3.56亿元减少4.07亿元,同比减少13.2%。

据公开报道,7月8日,绿城中国发布了一份文件《关于发布人员配置指导意见的通知》。未来,绿城将实施区域综合管理。过去,它将在每个项目上配备产品,成本,财务,集成和营销。项目团队将在未来协调服务和其他部门,并大大减少个别项目的人员配备。

根据绿城人事调整公告,未来,集团人员还可以担任区域公司职务。区域公司人员也可以担任项目组的职位。项目团队负责人也可以作为项目的日常负责人,项目组专业人员可以兼职项目部专业岗位。在未来的城市中,绿城只会保留一个团队,既可用于开发业务,也可用于建筑业务。经过多轮调整,绿城中国将裁员15%-20%。

事实上,在过去的一年里,绿城中国的组织结构经常发生变化:今年1月底,绿城结构由“11 + 5”调整为“8 + 3”,分为8个重资产阶段和管理(发电建设)。生命,技术和技术三大轻资产部门旨在“改善机构协调和提高效率”。一年前,2018年6月,绿城也打破了之前的“一五翼”结构,调整为“11 + 5”,组织结构更加平坦。

张亚东说,“绿城中国的组织结构正在逐步优化,效率不会增加人。” “强壮有力,减少胃的胃减少。实现每年增加项目不增加人,每年的劳动力成本匹配业绩增长”,绿城或“减肥”在“减少”。

与其他财务数据不同,今年上半年,绿城中国的毛利率大幅上升。据绿城传媒报道,在此期间,绿城中国的毛利率为32%,较去年同期的18.1%大幅增长。其中,房地产销售毛利率为31.3%,较去年同期的16.6%显着增加。

张亚东说,今年上半年,大量小城镇项目交付使用,提高了绿城的毛利率。下半年,绿城中国将继续加大对小城镇和TOD项目的投入力度,利润空间将会很大。该镇今年将继续推广。占20个城镇,耗资50亿元。

6月3日,绿城中国发布了乡镇项目的新发展。 Greentown是Greentown的全资子公司,Bluetown和Pavlo Agricultural Technology签订了投资合作协议。 “绿城镇和兰城市分别投资万元,6400万元,34%,33%的项目公司股份。”

但是,业内专家对该镇的建设并不乐观。同城市分析师张波表示,目前,全国特色城镇的开发建设已达到较高水平,城镇的大部分发展将标有各种标识。最终目标是通过房地产开发模式实现利润。城镇的发展确实具有明显的优势,土地成本低,但城镇房地产项目的成功销售并不意味着城镇建设的成功。城镇的运营和可持续发展的挑战远远大于房地产开发本身。

同时,张波指出,在城镇发展的早期阶段,可能会通过各种发展吸引人们的注意力。但是,从长远来看,如果运营不利,将对后续的滚动发展产生长期影响。 “因此,增加小城镇业务的投资可能有助于绿城的中短期净利润率增长。从长远来看,它仍然对绿城小城镇的运营能力和模式创新有很大的考验。”

另一位金融评论员还表示,对于目前的小城镇业务来说,这既是绿城的投资优势,也是其未来的利润增长点。但是,应该指出的是,由于特色城镇的竞争已经开始增加,目前的财政压力需要加以保护,这将减少相关的投资收益空间。在这些小城镇发展之后,实际上有必要控制成本,特别是要防范市场需求不足等风险。

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